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駒沢公園でタワマンを転売して儲ける方法はないか？？
若者から中年までみんな世田谷区が好きなようです。
日本トレンドリサーチによりますと、
- 世田谷区
- 杉並区
- 練馬区
- 江戸川区
- 中野区
- 港区
- 葛飾区
- 文京区
- 北区
- 目黒区
東京に住んだことのある60代以下の男女５００人に聞いたアンケートがあります。
１位はやはり世田谷区でした。若者にも人気があります。
ここでは、街の中で普通に芸能人、有名人、プロスポーツ選手が歩いています。
あと、歩いている人の見た目がハイレベルです。
髪の毛からファッションに至るまでお金がかかってるなという見た目をしています。
給料のほとんどを家賃と見た目とカフェ代と食費に費やしている感じがします。
そうまでしてでも住んでいたいと思うから住んでいるのだそうです。
と、街を歩いているときに若者が熱弁している声が聞こえてきました。
「だから私はここに住んでいるの！」
ですって。
何がいいのだか、。。
たしかに駒沢公園はとてもいいです。
外苑前の神宮公園なんかも近い感じがしますが、もっと閑静な感じがします。
駒沢公園付近でマンションを転売して儲ける方法は？
まず、このあたり、
つまり、都立大学駅、学芸大学駅、駒沢大学駅を囲む魔の大学トライアングルというのでしょうか？
まあ、大学生にとっては非常に住みにくい家賃相場になっていますが。。
このエリアのお隣にはおそらく日本で最も家賃が高い渋谷区の高級志向の賃貸マンションがあります。目黒区もお隣りにあります。田園調布で有名な大田区もあります。
日本一の家賃という意味では部屋単位では、港区のタワー型で大企業のCEOがあり得ない生活を送っていたという噂のマンションの最上階を個人的に賃貸していたらそういう方が高いはずですが、純然たる賃貸マンションとして考えると、一番とは限りませんが、最高価格帯の家賃のマンション、つまり、賃貸アパート経営を大手ビルダーがやっているということになります。
現時点では、「ラ・トゥール代官山」。東京都渋谷区鴬谷町の５３１万円の家賃が日本一だと言われています。
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/money/312613
渋谷区ではありますが、アドレスでいうとあまりいいイメージがしないので、代官山というワードで押しています。
渋谷よりも代官山のほうがネームバリューが高いんですね。もはや。
繁華街のど真ん中よりもちょっとズレた場所が住むにはいいというイメージでしょう。
そういう意味で世田谷区はいいのでしょう。
東急グループで有名な五島さんの邸宅も東京都世田谷区上野毛にあったということからも、いいところなのでしょう。
転売するには買いたい人が多いエリアであるということが一番大事なことです。
田園都市構想によって作られた街
東急グループと言えば、高級住宅街を人為的に作ったという「田園調布」が有名ですが、
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%B4%97%E8%B6%B3%E7%94%B0%E5%9C%92%E9%83%BD%E5%B8%82
ここにあるように、「洗足田園都市」という構想の１つが田園調布となったということでしょう。
これはエベネザー・ハワードの「明日の田園都市」にヒントを得て開発されたそうです。
エベネザー・ハワードは、以下のようにシカゴのガーデンシティ構想からヒントを得ていたそうです。
「重工業が発展するロンドンの、あまりの環境悪化と貧困の拡大を憂いた彼は、アメリカ・シカゴのガーデンシティ構想から刺激を受け、「都市と農村の結婚」を目指して1898年に「明日－真の改革にいたる平和な道 (To-morrow;A Peaceful Path to Real Reform)」を出版。1902年にわずかに改訂され「明日の田園都市 (Garden City of To-morrow)」と題名が改められた。」
そして、
このガーデンシティ構想というのは、アメリカを中心に広がって作られたそうです。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%AC%E3%83%BC%E3%83%87%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3
この構想によって作られたわけではありませんが、ガーデンシティという町の名前がこれだけあります。
いや、ガーデンと言う名前の市といったほうがいいのでしょう。
「ガーデン市」がアメリカにこれだけあるわけです。ややこしいですが、これは関係があるとは言えないそうです。
- ガーデンシティ (アラバマ州) (Garden City, Alabama)
- ガーデンシティ (コロラド州) (Garden City, Colorado)
- ガーデンシティ (ジョージア州) (Garden City, Georgia)
- ガーデンシティ (アイダホ州) (Garden City, Idaho)
- ガーデンシティ (インディアナ州) (Garden City, Indiana)
- ガーデンシティ (アイオワ州) (Garden City, Iowa)
- ガーデンシティ (カンザス州) (Garden City, Kansas)
- ガーデンシティ (ミシガン州) (Garden City, Michigan)
- ガーデンシティ (ミネソタ州) (Garden City, Minnesota)
- ガーデンシティ (ミズーリ州) (Garden City, Missouri)
- ガーデンシティ (ニューヨーク州) (Garden City, New York) – ナッソー地区。
- ガーデンシティ (ロードアイランド州) (Garden City, Rhode Island) – Cranston, Rhode Island 内のコミュニティ
- ガーデンシティ (サウスカロライナ州) (Garden City, South Carolina)
- ガーデンシティ (サウスダコタ州) (Garden City, South Dakota)
- ガーデンシティ (テキサス州) (Garden City, Texas)
- ガーデンシティ (ユタ州) (Garden City, Utah)
- ガーデンシティ (ペンシルベニア州) (Garden City, Pennsylvania) – Nether Providence Township, Delaware County, Pennsylvania 内のコミュニティ
- ガーデンシティ (バージニア州) (Garden City, Virginia)
実際にこのエベネザー・ハワード「田園都市」という構想を実践していたというのが、
- フォレスト・ヒルズ・ガーデンズ (Forest Hills Gardens, Queens) – ニューヨーク市クイーンズ区フォレスト・ヒル (Forest Hills) にある高級住宅地。田園都市運動の影響下で1908年に建設が始まった。
- ジャクソン・ハイツ (Jackson Heights, Queens) – ニューヨーク市クイーンズ区の地区。地下鉄の伸張でアクセスしやすくなる。
だと言われています。
日本の田園都市構想
その後、イギリスの都市開発に影響を与え、日本にもこの構想が1907年にやってきました。大阪と東京で阪急と東急電鉄による開発が始まり「田園」という名前が付く駅名ができたそうです。田園なんて田舎臭い名前ですけど、Garden Citiesですって、さすがイギリス、イギリスGardenのイメージでバラでも植えていたらガーデンシティ構想になったかもしれません。
もしかしたら、そっちのほうが成功していたかもしれません。悔やまれますね。
しかし、１００年くらい前の話ですから日本でもバラなんて植わってない。梅と松と杉の山。食糧不足から、そこら中が畑だったのでしょう。いや、畑がむしろ職場だったのだから、ナチュラルに最高の田園都市だったわけです。
ちなみに、この田園都市という構想をみていると大事なことが書かれています。
「ハワードと田園都市
産業革命が進行したイギリスでは、雇用の場である都市に人口が集中し、人々は自然から隔離され、遠距離通勤や高い家賃、失業、環境悪化に苦しんでいた。これを憂いたハワードは、「都市と農村の結婚」により、都市の社会・経済的利点と、農村の優れた生活環境を結合した第三の生活を生み出すことによる解決を目指し、1898年に「明日-真の改革にいたる平和な道（To-morrow: A Peaceful Path to Real Reform）」を出版した（1902年にわずかに改訂され「明日の田園都市（Garden Cities of To-morrow）」と改題）。
ハワードの提案は、人口3万人程度の限定された規模の、自然と共生し、自立した職住近接型の緑豊かな都市を都市周辺に建設しようとする構想である。そこでは住宅には庭があり、近くに公園や森もあり、周囲は農地に取り囲まれている。不動産は賃貸し、不動産賃貸料で建設資金を償還するので、都市発展による地価上昇利益が土地所有者によって私有化されず、町全体のために役立てられる[4][5]。
この理論は一定の支持者を獲得することができ、1899年にはハワードを中心に田園都市協会[注釈 1]が設立された。この協会は、1903年にはロンドン北郊のレッチワースにて初の田園都市建設に着工した。この事例では田園都市を運営する土地会社が住民たちに土地の賃貸を行い、土地会社の資金を元手に住民たち自身が公共施設の整備などをすすめた。第一次世界大戦後の1920年には2つ目の田園都市となるウェリン・ガーデン・シティに着工している。」
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%94%B0%E5%9C%92%E9%83%BD%E5%B8%82
「ハワードの提案は、人口3万人程度の限定された規模の、自然と共生し、自立した職住近接型の緑豊かな都市を都市周辺に建設しようとする構想である。そこでは住宅には庭があり、近くに公園や森もあり、周囲は農地に取り囲まれている。不動産は賃貸し、不動産賃貸料で建設資金を償還するので、都市発展による地価上昇利益が土地所有者によって私有化されず、町全体のために役立てられる」
この太字のところが大事です。
ビル開発業者が土地を買って賃貸マンションを建てて運営していく。そして、固定資産税をその年に払っていく。。。
そして、これが最近騒ぎ出しているGXとかスーパーシティー構想というのだとイメージできると思います。
わかります。
一般人にはもう２３区の土地は買えません。それどころか、２３区のタワマンの分譲なんて買えません。１億から２億円が相場ですよ。本当に普通の間取りです。
岸田内閣でまた動き出した。。。
そしてこれが、岸田内閣から始まった「デジタル田園都市国家構想」というものに繋がってくるようです。
ここでは、デジタルのことしか書かれていません。
編集中ということでしょう。
また、政府が進めるマイナンバーで全国民をひとり残らず管理するということに全力が注がれていて、デジタル田園都市国家の田園都市国家の部分はまだ手つかずという状況なのでしょう。
いずれにせよ、日本の将来が気になる方はチェックした方がいいでしょう。
そして、新自由主義へ
そして、「新自由主義」というものが見えててきます。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%B0%E8%87%AA%E7%94%B1%E4%B8%BB%E7%BE%A9
そして、これが賛否両論あることがわかります。
概念はいいとして、現実問題として問題が出ているよということがわかります。
いずれにせよ、これが今の日本の進んでいる道です。
１００年以上前から始まっている、今更一切やめたとも言えない、そういうことなのでしょう。
全てはこれにそって動いている。。。
じゃあ、日本もアメリカのように産業の空洞化が起きる？
うん。
たしかに、人件費が上がって、少子化が進んで、、
デベロプドカントリーがたどる運命なのかもしれません。
しかし、こうなるとは限りません。
ここで書いてあることが実現しない可能性が高いでしょう。
なぜなら、１００年以上経ってもまだ変わってないからです。
本来の目的はスラム街ができないようにすること！
田園都市構想の本来の目的は、仕事場だけではどうしてもスラム街ができてしまう、規制しないと混沌とした歓楽街とその路地裏のような構図になってしまうよということなのです。
しかしそれが、別の方向に進んでいるというのが現状であって、すぐに横道にそれてしまう。そのため、１００年以上前からある構想なのにいまだ実現できていないというわけです。
そういう意味では、駒沢公園周辺エリアがどうやってできたかという生い立ちを考えてみると、そのビジネスチャンスが思い浮かぶかもしれません。
そう。
世田谷区が、駒沢公園近くが、人生をある程度経験した人たちにとって超人気エリアになった理由は、
スラム街がない！
ということでしょう。
日本で言うところのスラム街であって、アメリカの本場のスラム街ではありません。
これを元に世田谷区に安住の地を求める人々のニーズを洗い出してみましょう。
- 治安がいい！
- 街に緑がある！
- 賃貸に住みたい！
- 家賃が安くない！
- 住人が裕福でモラルがある！
- 職場（都市機能）が近くにある！
ということが挙げられると思います。
これを元に賃貸経営のビジネスプランを考えてみればいい案が見つかって儲かる可能性は少しくらいはあるかもしれません。
しかし、
この構想自体が無理があるところがいくつかありますので、おそらく、今のまま強引に進めることはできないでしょう。
それはつまり、せっかく高い高い、バブルみたいに高くなった土地や中古アパートを買っても一気に値崩れする可能性があるという可能性があるということです。
今のままでは何でもかんでもやればいいって流れですが、その結果、どうなっているか？
世界を見ればわかることです。
そうなりたいか？っていえばなりたくないと全員が答えます。
何でもかんでも民営化したら市民のためになるか？
というと、
原価が上がったから電気代を値上げしますってことじゃ困るんです。
金利は政府が決めますよね？
命に関わるインフラに関することはちゃんとした組織がコントロールできないと、
ある日突然、高くて買えない！生きていけない！
ということになります。
安全性は刑罰を与えるぞ！って脅すことでちゃんとやらせることができますが、価格というのは政府が決めることはできません。
今のインフラ料金を元にライフプランを設計して住居やライフスタイルを考えているわけです。
マンションは半永久的に使えるように作る勢いですから、もういま建てた２億円のマンションでもあっという間に生活できないことになる可能性があります。
それくらい大事なことです。
安く買えるようになってから始めるのが成功の秘訣！
もしも、さきほど妄想したこれらのニーズが本当ならば、、
- 治安がいい！
- 街に緑がある！
- 賃貸に住みたい！
- 家賃が安くない！
- 住人が裕福でモラルがある！
- 職場（都市機能）が近くにある！
駒沢公園エリアでアパート経営するなら最高じゃないですか！？
どんなに家賃が高くても、年収が高い人が殺到してくれるということになります。
ただ、今買って始めても儲けることはできないでしょう。もし、これから不動産が暴落したらその時点で赤字転落です。
学生も多く住む需要があるので、１ルームでも需要は途絶えないでしょう。さらに、富裕層の子供向けに作るといいでしょう。
＊本記事はただの妄想ですので、これを信じて損失をこうむらないようにご注意ください！