日本の新たなスラム街はどこだ??


日本の新たなスラム街はどこ??

日本ではスラム街は見かけません。

アメリカやアフリカやアジアのスラム街のような街はありません。

それは日本の住宅政策で徹底して住居を提供したからです。

しかし、その政策が変わり、また貧富の差が広がり、現代版日本スラム街が構築されていく未来がくるかもしれません。

現代版日本スラム街と考えるものは、貧困状態で過ごすことになる成長期の若者(概ね10~18歳)が多く住み、それが世代を超えて連鎖して続いてしまうようなことと考えています。

このようなことにより起こりうる問題が将来の日本にとって大損失となることは分かると思います。

現代版日本スラム街になるであろうところ

  • 大きな繁華街のある駅の周辺エリアのアパート群・・・23区や都市部周辺部に多い。
  • 大きな繁華街のある駅の近くのローカル線の小さい駅のアパート群
  • 地方の過疎化が進んだターミナル駅周辺のアパート群・・・大規模移住者によるコミュニティ形成

木造の集合住宅アパート群はスラム街になりやすいと考えます。

現代版日本スラム街にならないであろうところ

  • 新しいRC造の高層の集合住宅
  • 古いRC造の高層の集合住宅
  • 公営団地・・・管理がしっかりしている
  • 建売団地群・・・住宅ローンが組める信用がある勤務先
  • 大規模宅地造成エリア・・・安定した上位雇用層
  • 高級住宅街・・・資産家
  • 崩壊家屋が多い別荘地・・・最終的に人がいなくなり森にかえる。
  • 過疎化が進んだリゾートマンション群・・・最終的に無人化し、倒壊か取り壊しかのせめぎあい

RC造集合住宅群と木造戸建て群はスラム街になりにくいと考えます。

RC造廃墟は世界ではマフィアやギャングのアジトとなりがちですが、日本ではそういうことは起きていません。

警察の努力でしょう。

一般的に集合住宅なのに木造というのはコスト重視で住環境はよくない!?

木造住宅で作られたアパートは防音の面でよくありません。

アパートを作るなら、必ず鉄筋コンクリートにするか鉄骨でALCボードなどで完全に音を遮断するような工夫が必要です。

これが出来ていないようなアパートが日本のアパートの大半だと思います。

特に学生などがすむ一人用のアパートではほとんど木造だと思います。

そして何ら防音対策などは施されていないということがあります。

仮に防音対策があったとしてグラスウールを入れているぐらいのものでしょう。

これが日本のアパートの基準です。

このような感じなのです。

どうして木造でアパートを作るかと言えば、コストが安いからだということが言えます。

住む人は安い家賃を求めます。

賃貸経営をする人はは安い建築費を求めます。

住む人の快適性などというものは、基本的に後回しになってきます。

安くて人が入ってくれば、出たり入ったりして回転率が上がっても全然構わないわけです。

不動産屋も人が入れ替わった方が契約などで利益を得ることができるので問題ありません。

確かに住んだ人がそのアパートについて口コミを残したりするということは、まずほとんどないでしょう。

Googleマップの口コミでアパートの住人が住んでみて、大家とこういうようなトラブルになったということを書きこむようになったら、もう日本の賃貸経営は個人で手に負えないレベルになってしまうでしょう。

基本的に個人が経営している小規模な集合住宅が荒廃しやすい!

先ほどのように個人で経営している賃貸住宅は木造が多いと言いましたが、ちゃんと会社として賃貸経営を行っているところはしっかりとした住環境を提供しています。

それはその会社の賃貸だから快適に住めるはずだというブランドを構築していくわけですから、粗悪な住宅を提供するわけにはいきません。

また逆に。会社として賃貸経営をしているところで、会社名が有名になっているのにひとたび悪い評判がついてしまえば、もう復活することはできないでしょう。

これは壁が薄い賃貸住宅などが思い浮かぶと思います。

そういったことが抑止力となって、会社が経営しているしっかりとした賃貸住宅に入れればよい住環境が得られることでしょう。

しかしながら、そういった賃貸住宅はコストがかかりますので家賃も自動的に高くなってきます。

そのような賃貸住宅に入れる人はいいですが、やはり日本の大部分の人は家賃をできるだけ安く済ませたいと考えているようです。

このような場合、需要と供給の関係から家賃が安い賃貸住宅であれば、住環境がどうであれ、防音性が全くなかったとしても、それは成立してしまうのです。

ですからどんなに壁が薄い木造のアパートでも家賃が安ければ賃貸経営が成り立ってしまうのです。

そのため、築50年の木造アパートがいまだに入居者が入ってくるということが起こります。

もちろん格安の家賃です。

そのアパートは、格安の家賃しか払えない人たちが住む場所となるわけです。

個人経営の大家は高齢になっているでしょうし、少しでもお金が入ってくればいいので、今更新たに借金をしてまで建て替える気もありません。

アパートにどんなに人が住んでいても気に留めることもありません。

アパートの住人がトラブルを起こしても見て見ぬふりというのが1番だと考えるでしょう。

現代版日本スラム街は世代を継承して貧困のスパイラルが続いていくもの

たとえば、インドなどのスラム街では子供がどんどん生まれて新しい世代が登場しています。しかし、構造的に彼らの将来はスラム街の中で閉じられたものとなっていき、やはり、次の世代も貧困から抜け出せません。

このような状況をスラム街と呼ぶのであれば、家庭を築いて生活できないといけません。

一人用の日貸し宿が集まるドヤ街とは違うイメージです。

学校などが整備されているようなエリアです。

今、現代版日本スラム街に近いのが過疎化しつつある街に移民が大量に押し寄せたエリア

やはり、自分の生まれた国に仕事が無くて日本に移民してきた人が多く住んでいるエリアはスラム化するリスクがあるといえます。

仕事があった時代が終わると、一気にスラム化するでしょう。

そこで生まれた子供たちの成長に合わせて治安が悪化していき、さらにその子供たちの子供の世代へと受け継がれ、スラム化していくといえます。

市区町村別外国人人口ランキング

市区町村 (人)

  1. 大阪市 121,586
  2. 横浜市 88,067
  3. 名古屋市 69,501
  4. 京都市 39,386
  5. 川崎市 38,482
  6. 神戸市 33,009
  7. 福岡市 31,904
  8. 江戸川区 31,840
  9. 川口市 31,592
  10. 足立区 29,791
  11. 江東区 28,682
  12. 新宿区 27,216
  13. 豊島区 25,573
  14. 大阪市生野区 23,657
  15. 千葉市 23,142
  16. 板橋区 23,049
  17. さいたま市 22,845
  18. 浜松市 22,368
  19. 世田谷区 22,364
  20. 北区 20,368
  21. 大田区 20,358
  22. 葛飾区 19,229
  23. 練馬区 18,129
  24. 広島市 17,500
  25. 港区 17,409
  26. 豊橋市 16,916
  27. 船橋市 16,915
  28. 荒川区 16,814
  29. 豊田市 15,974
  30. 市川市 15,899
  31. 松戸市 15,513
  32. 中野区 15,391
  33. 台東区 14,275
  34. 杉並区 14,107
  35. 相模原市 13,334
  36. 東大阪市 13,235
  37. 川崎市川崎区 13,134
  38. 横浜市中区 12,708
  39. 札幌市 12,634
  40. 堺市 12,486
  41. 横浜市鶴見区 12,225
  42. 伊勢崎市 11,955
  43. 品川区 11,897
  44. 岡山市 11,844
  45. 八王子市 11,790
  46. 仙台市 11,507
  47. 太田市 10,992
  48. 岡崎市 10,887
  49. 北九州市 10,815
  50. 墨田区 10,767
  51. 姫路市 10,045
  52. 静岡市 9764
  53. 福岡市東区 9573
  54. 横浜市南区 9165
  55. 小牧市 9011
  56. 西尾市 8909
  57. 大阪市浪速区 8858
  58. 渋谷区 8704
  59. 目黒区 8642
  60. 四日市市 8530
  61. 文京区 8457
  62. 尼崎市 8420
  63. 名古屋市港区 8293
  64. 福山市 8231
  65. 浜松市中区 8218
  66. 神戸市中央区 8156
  67. 宇都宮市 8003
  68. 京都市伏見区 7916
  69. 柏市 7882
  70. 邑楽郡大泉町 7392
  71. 中央区 7385
  72. 津市 7377
  73. 大阪市平野区 7354
  74. 磐田市 7346
  75. 可児市 7335
  76. 大阪市西成区 7324
  77. 大阪市中央区 7294
  78. 厚木市 7283
  79. 草加市 7147
  80. 八尾市 7104
  81. 安城市 7101
  82. 福岡市博多区 6932
  83. 千葉市美浜区 6919
  84. 春日井市 6657
  85. 東広島市 6626
  86. つくば市 6556
  87. 越谷市 6547
  88. 大阪市淀川区 6484
  89. 横浜市神奈川区 6441
  90. 鈴鹿市 6432
  91. 富山市 6380
  92. 名古屋市中川区 6367
  93. 岐阜市 6362
  94. 岡山市北区 6307
  95. 蕨市 6293
  96. 京都市左京区 6288
  97. 町田市 6276
  98. 大阪市東淀川区 6233
  99. 大和市 6189
  100. 大阪市東成区 6123
  101. 豊川市 6115
  102. 西宮市 6104
  103. 横浜市港北区 6083
  104. 小山市 6034
  105. 川越市 5909
  106. 戸田市 5870
  107. 一宮市 5774
  108. 名古屋市千種区 5711
  109. 名古屋市南区 5662
  110. 仙台市青葉区 5581
  111. 前橋市 5505
  112. 福岡市南区 5429
  113. 八千代市 5367
  114. 相模原市南区 5336
  115. 名古屋市北区 5292
  116. 豊中市 5287
  117. 名古屋市中区 5254
  118. 川崎市中原区 5240
  119. 藤沢市 5198
  120. 成田市 5165
  121. 京都市南区 5095
  122. 横須賀市 5081
  123. 高崎市 5077
  124. 相模原市中央区 5063
  125. 碧南市 5045
  126. 市原市 5044
  127. 富士市 4998
  128. 伊賀市 4993
  129. 名古屋市緑区 4990
  130. 横浜市保土ケ谷区 4975
  131. 大垣市 4934
  132. 神戸市長田区 4917
  133. 府中市 4893
  134. 大阪市北区 4888
  135. 川崎市幸区 4844
  136. 金沢市 4798
  137. 常総市 4755
  138. 甲府市 4743
  139. 知立市 4729
  140. 吹田市 4718
  141. 平塚市 4715
  142. 刈谷市 4708
  143. 大阪市城東区 4699
  144. 川崎市高津区 4685
  145. 小平市 4673
  146. 新潟市 4672
  147. 越前市 4649
  148. 美濃加茂市 4642
  149. 京都市右京区 4618
  150. 那覇市 4575
  151. 西東京市 4566
  152. さいたま市南区 4522
  153. 足利市 4518
  154. 川崎市多摩区 4494
  155. 横浜市西区 4413
  156. 倉敷市 4361
  157. 焼津市 4355
  158. 袋井市 4336
  159. 千葉市中央区 4314
  160. 三郷市 4309
  161. 静岡市駿河区 4268
  162. 大阪市天王寺区 4239
  163. 立川市 4221
  164. 名古屋市中村区 4210
  165. 神戸市東灘区 4183
  166. 堺市堺区 4177
  167. 出雲市 4158
  168. 浜松市南区 4108
  169. 掛川市 4090
  170. 横浜市磯子区 4083
  171. 沼津市 4042
  172. 大津市 4035
  173. 習志野市 4034
  174. 横浜市青葉区 3989
  175. 調布市 3980
  176. 大阪市西区 3979
  177. 瀬戸市 3971
  178. 広島市中区 3925
  179. 千葉市花見川区 3886
  180. 福井市 3879
  181. 横浜市戸塚区 3878
  182. 下関市 3872
  183. 所沢市 3865
  184. 半田市 3862
  185. 松阪市 3859
  186. 福岡市中央区 3842
  187. 栃木市 3834
  188. 綾瀬市 3771
  189. 横浜市緑区 3767
  190. 神戸市兵庫区 3763
  191. 名古屋市西区 3740
  192. 桑名市 3707
  193. 浦安市 3691
  194. 大阪市住之江区 3669
  195. 土浦市 3650
  196. 北九州市小倉北区 3599
  197. 大阪市西淀川区 3594
  198. 朝霞市 3578
  199. 高松市 3577

これらの中で区だけを色にしていみました。

この中で繁華街が近く駅から近い場所に木造の集合住宅がたくさん集まっているエリアがあれば、それがスラム候補地になるのではないかと考えます。

今の政府が進めるスマートシティ構想では繁華街のような古い商店街をタワマンに建て替える補助金が出て推進されています。

世界的な都市構想がスラム街をなくすことというのを1つに掲げていますので、一貫してブレていない政策だと思います。

こうやってみると、

東京都23区が最もスラム化しやすいエリアを抱えていることがわかります。

どうりで急いでタワマン建てまくって再開発しているわけです。

しかし、23区は平成バブルのおかげで地価が上がってすっかり綺麗な高級建売がいっぱい建ち並びましたのであまりスラム化はしていません。ゴミ1つ落ちていません。

そうですね。ゴミが落ちていない。

よほど、都内の高級住宅地の方がゴミが散らかっていることでしょう。

下町の努力で綺麗にされています。

しかし、下町の高齢化とその後、空き家となって売りに出されても売れずに価格が暴落することを考えると、、、

やはり、スラムへの道が遠いとは思えません。

いくら通勤が楽になって、地価が高いとはいっても、セットバックが必要な路地裏の極小な土地を買って木造戸建てを建てようという人はバブルが終わった今、ほとんどいないことでしょう。

大規模再開発で下町を全部高い時価で買い取ってくれる業者はいないでしょう。

  1. 江戸川区 31,840
  2. 足立区 29,791
  3. 江東区 28,682
  4. 豊島区 25,573
  5. 大阪市生野区 23,657
  6. 板橋区 23,049
  7. 北区 20,368
  8. 葛飾区 19,229
  9. 練馬区 18,129
  10. 荒川区 16,814

赤字のTOP10をリストアップしてみました。

とくに今後の日本流のスラム化が予測されると考えるエリアです。

なんとなく、もうすでにスラム化の気配を漂わせているような感じがします。

23区でもとくに住宅街として人気が高い区は除外しました。区民税収入の割合が多い所は人気のエリアと判断しました。

江東区が健闘しています。やはりタワマン戦略が良かったようです。除外するかどうか悩むところです。

このリストは、やはりそうかと納得してしまうところがなんともいえません。

現代版日本スラム街という抽象的な定義であり、アメリカのように道端に横たわる麻薬中毒者たちがいる光景とは違いますし、手作りの波板で作った家が並ぶ街でもありません。

見た感じは、少し古い通常の木造の賃貸住宅がたち並ぶだけです。

ただ、これらのエリアで貧困の連鎖が世代を超えて繰り返されるというだけです。

区の財政が悪くなる可能性もあります。

地価が下がります。固定資産税の税収も減ります。

住民の年収が少ないと住民税も減ってしまいます。

23区なのに併合されてしまう可能性もあるかもしれません。

特別区とは呼べなくなってしまうでしょう。

しかし、人口は増えていくでしょう。

仕事は減っていくことが予想されます。

つまり、現代版日本スラム街は今後、増えていくものです。

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